Comunidad Propietarios
Derecho Civil

Los morosos en las Comunidades de Propietarios

Por María Magdalena Vila Cánaves

No cabe duda que siempre ha habido y sigue habiendo ciertos propietarios de inmuebles que están en una comunidad de Propietarios, y que, lamentablemente, no cumplen con sus obligaciones de contribuir con las cuotas, gastos y derramas que les corresponden.

Por ende, debido a la precaria situación económica que ha sufrido la mayor parte del país, y que ha sido originada por la pandemia del COVID-19, la morosidad en las comunidades de propietarios ha aumentado con creces.

El hecho de que existan propietarios morosos conlleva un evidente perjuicio para la comunidad. Perjuicio que afecta a cada uno de los propietarios que la constituyen y que sí que cumplen con sus responsabilidades, los cuales, de alguna u otra manera tienen que soportar el incumplimiento de los demás.

Por suerte, la propia Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, otorga una herramienta jurídica bastante útil a la hora de reclamar a los propietarios morosos sus deudas con la comunidad, las cuales constituyen cantidades liquidas, vencidas y exigibles y son susceptibles de reclamación al mismo.

Estamos hablando de un procedimiento monitorio, pues la mencionada Ley, da la posibilidad de que en estos casos de morosidad se pueda interponer acciones judiciales a través de un proceso monitorio.

Sin embargo, para poder acceder a esta vía, que a priori es más sencilla y rápida que cualquier otro proceso judicial, es necesario que se cumplan ciertos requisitos. No estamos hablando de requisitos extremadamente complicados, sino más bien, requisitos de procedibilidad, pues se trata de condiciones para que se admita la demanda de monitorio y de esta manera llegar al buen fin que se pretende.

Cabe indicar, que en el supuesto de que existan dos o más copropietarios del inmueble en situación de morosidad, la propia Ley otorga la posibilidad de reclamar a todos o solo a uno de los cotitulares registrales, extremo a elección de la comunidad.

A mayor abundamiento, también se le podrán reclamar al propietario morosos los gastos ocasionados, así como los honorarios de los servicios profesionales de abogado y procurador, tanto si el propietario moroso atiende al requerimiento de pago como si no comparece ante el tribunal.

Sin embargo, son numerosos los requisitos de procedibilidad existentes, con lo cual, para evitar una inadmisión de la demanda, es recomendable que si su comunidad está interesada en iniciar acciones contra cualquier propietario moroso se ponga en contacto con un abogado para que le pueda asesorar en su caso particular.

María Magdalena

María Magdalena Vila Cánaves

Colegiada 6820 ICAIB

mmvilacanaves@icaib.org

Estándar
Derecho Civil, Derecho Mercantil

Abono por el deudor moroso de 40 Euros por cada factura impagada

La Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, señala en su artículo 8 , lo siguiente:

“ Artículo 8. Indemnización por costes de cobro.

  1. Cuando el deudor incurra en mora, el acreedor tendrá derecho a cobrar del deudor una cantidad fija de 40 euros, que se añadirá en todo caso y sin necesidad de petición expresa a la deuda principal.

Además, el acreedor tendrá derecho a reclamar al deudor una indemnización por todos los costes de cobro debidamente acreditados que haya sufrido a causa de la mora de éste y que superen la cantidad indicada en el párrafo anterior.

  1. El deudor no estará obligado a pagar la indemnización establecida en el apartado anterior cuando no sea responsable del retraso en el pago.”

     El artículo citado, por lo tanto, establece que cuando el deudor incurra en mora, el acreedor tendrá derecho a cobrar del deudor una cantidad fija de 40 euros, que se añadirá en todo caso y sin necesidad de petición expresa a la deuda principal, y además, tendrá derecho a reclamar al deudor una indemnización por todos los costes de cobro debidamente acreditados que haya sufrido a causa de la mora de éste y que superen la cantidad indicada.

     Pues bien, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo del 2021, cuya ponente es la magistrada del Tribunal Supremo, Excelentísima Señora Dª. María del Pilar Teso Gamella, interpreta el citado artículo, de manera que el impago de cada factura, genera la obligación de abonar la suma de 40,00 euros por cada una de ellas, desechando la interpretación, de que el gasto de 40,00 euros fijos se refiera a los gastos de cobro por cada reclamación económica presentada para el pago de la deuda pendiente.

     De esta manera, y según el criterio de la Sala 4ª de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, la presentación de una factura, y su falta de pago en plazo, determina el pago automático de la cantidad de 40,00 euros, sin necesidad de la presentación posterior de la reclamación de la deuda principal e intereses en sede administrativa, ya que como señala la sentencia, “ello supone que ya ha tenido lugar, en el caso que examinamos, el presupuesto de hecho al que se anuda el pago de la cantidad fija de 40 euros, pues cada factura presentada no fue pagada en plazo, y va de suyo que tal circunstancia comporta unos inevitables costes internos para la empresa relativos a la gestión del impago de cada una de tales facturas, su estudio y sistematización, y respecto de las cuales se proceda posteriormente a la presentación de la correspondiente reclamación económica. Repárese que el derecho al pago de esa cantidad fija de 40 euros, es para «cubrir los costes internos relacionados con el cobro» como expresamente señala el considerando 20 de la Directiva 2011/7/UE. No para costes externos como la presentación de reclamaciones en vía administrativa”.

      Ahora bien, debemos de realizar las siguientes precisiones, ya que la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, tiene por objeto combatir la morosidad en el pago de deudas dinerarias y el abuso, en perjuicio de los acreedores, en los plazos fijados de pago en las operaciones comerciales entre empresas, o entre empresas y la Administración, de manera que quedan fuera del ámbito de aplicación de esta Ley, los pagos efectuados en las operaciones comerciales en las que intervengan consumidores.

     Por lo tanto , todo lo dicho a lo largo del presente, solo afecta a las relaciones comerciales entre empresas, entendidas éstas en el sentido de cualquier persona física o jurídica que actúe en el ejercicio de su actividad independiente económica o profesional, y las relaciones entre las empresas y las Administraciones, quedando por lo tanto fuera las operaciones en las que intervengan los consumidores.

Balear Abogados

Estándar