Por Pere Pons Fons

Los cánones de calidad que la sociedad contemporánea exige, en todos
los ámbitos, evidentemente alcanzan al elemento patrimonial que cuantitativa y
cualitativamente es más importante para la persona: la vivienda. De este modo
los pequeños defectos que antaño no eran reclamados, por falta de cobertura y
por falta de conocimiento de los derechos, hoy día motivan reclamaciones que,
en muchos casos, acaban en litigios que deben resolver los Juzgados y
Tribunales.

Durante mucho tiempo la regulación de los defectos de la construcción
tuvo como único amparo lo establecido en el artículo 1591 del Código Civil:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”

Por ser insuficiente la parca regulación de nuestro Código Civil, ya que
el urbanismo del año 1888 era muy diferente al de finales del siglo veinte y del
veintiuno, hemos pasado a la vigente Ley 38/1999, 5 noviembre, de Ordenación
de la Edificación («B.O.E.» 6 noviembre) y al RD 314/2006, de 17 de marzo,
por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación («B.O.E.» 28 marzo).
La importancia de esta Ley reside en que establece un régimen de
responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de
edificación que constituye una verdadera garantía legal para el comprador del
inmueble, y para aquellos que la adquieran de éste en sucesivas transmisiones.

En su artículo 17 la indicada Ley de Edificación establece tres niveles de
garantía en función de la gravedad del vicio o defectos, estableciendo para cada
uno de ellos un plazo diferente en función de la importancia del daño y de su
apariencia.

Así, para el supuesto de daños materiales que afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio, el plazo durante el cual han de surgir los defectos para
que puedan ser reclamados es de diez años. El plazo se inicia con la recepción
de la obra, si no ha habido objeciones o, si las ha habido, desde la subsanación
de las mismas.

Si los daños materiales se manifiestan sobre elementos que no afectan a
elementos estructurales, sino que afectan a su habitabilidad, tales como salud e
higiene (aireación y humedades por ejemplo), aislamientos sonoros o térmicos
(audición excesiva del ruido de la calle o pérdida importante de eficiencia
energética debida al aislamiento insuficiente, etc…) el plazo de garantía es de
tres años.

Por último, para los daños materiales por vicios o defectos en la
ejecución que sólo afecten a elementos de terminación y acabados (oxidaciones
de elementos decorativos o de protección, pequeños descuadres de marcos y
ventanas que dificultan su cierre, etc…), dispone el comprador de un plazo de
un año.

Es importante tener en cuenta que estos plazos no son de prescripción
sino que el defecto o vicio tiene que manifestarse dentro de los plazos antes
indicados, pero las acciones para reclamar a los responsables de tales daños
prescriben a los dos años desde que el daño, el defecto o vicio se ha puesto de
manifiesto (Artículo 18).

En el aspecto subjetivo, en principio la responsabilidad estará
personalizada e individualizada en la persona o entidad responsable del defecto,
tanto por la actuación propia como por la sus subordinados; pero si queda
probaba la culpa de varios de los intervinientes en el proceso de construcción o
si por el contrario no puede individualizarse, todos ellos responderán
solidariamente frente al comprador. El constructor responde, en todo caso, por
los daños causados por sus subcontratas y por los defectos en los materiales que
él haya adquirido o aceptado.

El régimen de responsabilidad que regula la Ley 38/1999 no afecta, ni
elimina, las responsabilidades de origen contractual que pudieran existir entre
las partes. Pensemos por ejemplo en que la baldosa colocada no es de la calidad
establecida en la memoria de calidades y, aunque no presente ningún defecto o
daño, se podrá reclamar al responsable de su colocación, basándonos en lo
acordado en el contrato o en la publicidad que motivó la adquisición de la
vivienda.

Una cuestión que merece tener presente al adquirir una vivienda es el de
la forma de aseguramiento del cumplimiento de las garantías, puesto que el
plazo de diez años es muy largo, incluso el de tres puede resultar excesivo, en
un mundo como el de la construcción directamente sometido a los avatares de
la economía. Para defender al comprador, la Ley 38/1999 prevé la obligación
de asegurar el cumplimiento de las garantías si se llegara a producir el daño.
Para ello admite tres formas de hacerlo: el seguro de daños materiales, el
seguro de caución y la garantía financiera.

Es frecuente que al comprador se le informe de que la promoción que
adquiere cuenta con el “seguro de edificación” y que con ello éste se quede
tranquilo, pero antes debería examinar a qué tipo de seguro se refieren. La Ley
prevé un seguro para cubrir durante diez años los daños materiales que afecten
a la estructura y estabilidad del edificio, un segundo seguro para cubrir durante
tres años los daños que afectan a la inhabitabilidad de la construcción y un
tercer seguro que cubrirá los defectos de acabado durante el período de un año,
pero sólo el primero de ellos, el que nos protege de defectos de estructura, es obligatorio hoy por hoy, puesto que la disposición adicional segunda de la  Ley establece que sólo éste será exigible desde la misma entrada en vigor de la  ley, siempre que se trate de viviendas –no para cualquier edificio-, y los otros  dos podrán llegar a serlo si así se acuerda mediante Real Decreto, pudiéndose  incluir, en el futuro, las edificaciones distintas de las viviendas (es una autorización expresa para poder regular este punto por reglamento en un futuro). Más de una vez hemos visto la decepción del cliente al que le salen unas grietas en su vivienda o una mancha de humedad en alguna parte y solicita al promotor que “dé parte al seguro” para que “venga el perito y se lo arreglen”.

Por último sólo tener en cuenta lo que la ley denomina “autopromoción”, el particular que ha construido para sí la vivienda. A él se le exonera de la contratación de cualquier seguro de edificación no obstante, si procede a la venta de la vivienda, deberá contratarlo por el tiempo que reste de garantía. Es importante exigir la póliza y el correspondiente recibo en estos casos puesto que la exigencia de seguro no fue comprobada por la administración en el momento de aprobar la finalización de la obra.

Pere Pons Fons

Colegiado 1379 ICAIB

perepons@balearabogados.com