No es noticia que el estado de alarma decretado por el Gobierno español el pasado 14 de marzo de 2020 (y prorrogado actualmente hasta el 9 de mayo de 2021) con motivo de la terrible aparición de la COVID-19 marcó un antes y un después en nuestro modo de vida.
Y toda trascendencia fáctica puede tener, obviamente, repercusión en el plano jurídico.
Este nuevo horizonte ha dejado a su vez a un mar de dudas legales, extendido a distintas jurisdicciones y muchos ámbitos del derecho: contratos y condiciones de trabajo, ERTEs, pagos de hipotecas, pensiones de alimentos de los hijos, aplicación de las medidas y ayudas por reducción de ingresos… y pago de alquiler.
La expresión latina “rebus sic stantibus”, en la que profundizaré un poco más adelante, se ha convertido en una de las más indagadas en los motores de búsqueda de internet, tanto por particulares y empresarios, como por profesionales.
Y, de mismo modo, se han multiplicado las consultas para evitar o reducir el impacto y coste que supone tener que seguir pagando el alquiler de inmuebles, dadas las circunstancias.
Y no es una pregunta que pueda resolverse de manera genérica.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94) distingue principalmente en sus artículos 2 y 3, dos grandes categorías: los arrendamientos de viviendas y los de uso distinto de vivienda, comprendiendo estos últimos la regulación de los locales de negocio.
De entrada, las expectativas de pagar menos en arrendamientos de viviendas dependen de quien sea el arrendador, y tienen difícil acogida legal: la situación que vivimos no afecta al “disfrute” de una vivienda (casi sería más bien al contrario, se “disfruta” más que nunca), y no veo precepto que permita exonerar el pago, sino tan solo para mitigar los efectos y evitar lanzamientos. Por el contrario, sí es posible acogerse a medidas de condonación y aplazamiento de pagos cuando el arrendador es gran tenedor (propietario de más de 10 inmuebles).
Conclusión distinta merecen los contratos de arrendamiento de uso distinto (cuyo ejemplo más claro son los locales comerciales) y que se recogen a partir del Art. 29 de la LAU 94, sí existe una salida viable para que se rebaje o exonere incluso del pago de alquiler.
Si la alternativa amistosa de negociación con el arrendador (siempre recomendable) no llega a buen puerto, esa posible salida partirá de invocar en un proceso judicial la doctrina rebus sic stantibus (cuya traducción es “estando así las cosas”), que permite atemperar o modular los pactos alcanzados en otras circunstancias.
Debe hacerse por la de vía interposición de demanda de juicio ordinario, argumentado que en el caso concreto concurren razones de fuerza mayor, con las características concretas de imprevisible e inesperada, para pedir una modificación de las condiciones del contrato ante una situación de incumplimiento inminente por causas sobrevenidas.
Es importante tener en cuenta que el Tribunal Supremo se ha pronunciado, como es el caso de las recientes Sentencias de 15 de enero de 2019 y 5 de abril de 2019, descartando aplicar esta doctrina por la crisis económica que nos azotó hace pocos años, pero entiendo que en el caso de una grave pandemia el supuesto es distinto, porque es un riesgo extraordinario e imprevisible, que merece un trato excepcional.
Otro argumento de peso lo encontramos en el artículo 1.105 del Código Civil, que recoge supuestos de fuerza mayor y establece que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que previstos, fueran inevitables”, posibilidad por cierto también contemplada de manera análoga en derecho comparado, como en el Artículo 313 del Código Civil alemán (BGB), previsto específicamente en supuestos de perturbación de las bases de un contrato.
Hay que ir siempre caso a caso y ponderar las circunstancias: no es lo mismo un restaurante o un gimnasio (ahora mismo cerrados al público en Baleares por imperativo legal desde el 13 de enero de 2021) que un negocio donde se pueda “teletrabajar”, pues en el primer ejemplo es razonable una rebaja o exoneración pero en el segundo es más complicado si cabe cierta actividad.
A nivel jurisprudencial es pronto para aventurarse. Hasta donde conozco, la primera Sentencia (que no es firme) es la dictada es la de 8 enero de 2021, del Juzgado de 1ª Instancia 20 de Barcelona, la cual ha estimado en su totalidad la petición de moderación de renta efectuada por el arrendatario en un supuesto de arrendamiento de industria donde el arrendador era gran tenedor.
Concluyo aportando el dato que en nuestro despacho hemos interpuesto ya varias demandas sobre la materia en las que tenemos depositadas muchas esperanzas, pero todas ellas en trámite. Y a día de hoy no tengo conocimiento que se haya dictado ninguna sentencia en Baleares, por lo que tendremos que avanzar al 2021 para conocer cuál es el criterio de nuestros Juzgados y de la Audiencia Provincial, y esperar varios años más para llegar al Tribunal Supremo.
Colegiado 4572 ICAIB
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